Aydın DEDE
Yeminli Mali Müşavir, İtimat Yeminli Mali Müşavirlik A.Ş.
ÖZ
Konut ve işyeri inşa ederek satan (yap-sat) işletmelerde vergiye esas kazanç, satış bedeli ile yıllar önce oluşmuş tarihî maliyet arasındaki fark üzerinden hesaplanmaktadır. Yüksek enflasyon döneminde yapım maliyetlerinin satışa kadar katlanarak artması, 2025–2027 hesap dönemleri için enflasyon düzeltmesinin askıya alınması ve sektörde işçilik giderlerinin önemli bir bölümünün yapısal nedenlerle belgelendirilememesi, nominal kârın büyük kısmının aynı yapıyı yeniden üretmek için gereken kaynağa karşılık geldiği bir tablo doğurmaktadır. Bu çalışma, sorunu resmî verilere dayalı bir örnek proje üzerinden sayısallaştırmakta ve vergiye esas yapım maliyetinin, satış tarihinde geçerli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yapı yaklaşık birim maliyetlerinden genel gider ve yüklenici kârı ayrıştırılarak türetilecek standart bir “yerine koyma maliyeti” ile belirlenmesini önermektedir. Resmî serilerle kurulan temsili senaryoda, satış yılı kurumlar vergisinin standart yerine koyma maliyetine göre tanımlanan üretim marjına oranı, hiç enflasyon düzeltmesi yapılmayan karşılaştırma senaryosunda %44,2; 2024 sonuna kadar düzeltme yapılan mevcut hukuk senaryosunda %36,2’dir. Önerilen yöntemde bu oran tanım gereği kanuni oran olan %25’e iner; mevcut düzeltme, karşılaştırma senaryosuna göre fazla verginin yaklaşık %41,5’ini gidermektedir. Önerinin amacı bir teşvik sağlamak değil, matrahı eşdeğer fiziki üretim kapasitesinin korunmasını esas alarak tanımlamaktır; öneri mali güce göre vergilendirme ilkesi, Danıştay’ın maliyet artırımına ilişkin içtihadı ve yenileme fonu gibi mevcut kurumların ortak mantığıyla temellendirilmekte; sahte belge talebini azaltma, gerçek satış bedelinin beyanını kolaylaştırma ve kayıt dışılıkla mücadele boyutları ayrıca ele alınmakta ve VUK’a eklenecek madde taslağı sunulmaktadır.
Anahtar Kelimeler: Yap-sat, kat karşılığı inşaat, fiktif kâr, enflasyon düzeltmesi, yerine koyma maliyeti, yapı yaklaşık birim maliyeti, kayıt dışı ekonomi, VUK 275.
1. GİRİŞ
Türk vergi sisteminde ticari kazanç, dönem sonu ve dönem başı öz sermaye farkı esasına, iktisadi kıymetlerin değerlemesi ise Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) maliyet bedeli ölçüsüne dayanır. Bu yapı, fiyat istikrarının bulunduğu bir ekonomide vergilendirilebilir kazancı doğru ölçer. Fiyatlar genel düzeyinin yılda %30–65 arttığı, inşaat girdi fiyatlarının beş yılda sekiz kata yaklaştığı bir ortamda ise aynı yapı, kazanç görünümündeki bir sermaye aşınmasını vergilendirmeye başlar. Bu olgu literatürde “stok kârı” veya “fiktif kâr” olarak adlandırılır; enflasyonun vergi matrahı üzerindeki bozucu etkileri, borçların reel değerindeki azalma da hesaba katılarak, uluslararası yazında ayrıntılı biçimde ele alınmıştır (Bulow ve Shoven, 1982; Beer, Griffiths ve Klemm, 2023).
Sorun, üretim süresi uzun ve stokta bekleme süresi belirsiz olan konut ve işyeri üretiminde diğer sektörlere göre daha ağır hissedilir. Yapım 18–30 ay sürer; tamamlanan bağımsız bölümlerin satışı piyasa koşullarına göre iki-üç yılı bulabilir. Bu süre boyunca maliyet kayıtlarda tarihî tutarıyla kalırken satış fiyatı güncel piyasaya göre oluşur. Sonuç, örneğin m² maliyeti 10 bin TL iken 70 bin TL’ye satılan bir konutta 60 bin TL nominal kâr ve 15 bin TL kurumlar vergisidir; oysa aynı konutu satış tarihinde yeniden üretmenin maliyeti 50 bin TL ise işletmenin gerçekte koruyabildiği kazanç 5 bin TL’dir. Vergi, ekonomik marjın dörtte üçünü almaktadır.
Bu tabloyu ağırlaştıran iki gelişme daha vardır. Birincisi, 7571 sayılı Kanunla VUK’a eklenen geçici 37’nci madde uyarınca 2025, 2026 ve 2027 hesap dönemlerinde enflasyon düzeltmesinin yapılmayacak olmasıdır; böylece tarihî maliyeti güncellemenin mevcut hukuktaki tek aracı da devre dışı kalmıştır. İkincisi, sektörün yapısal bir gerçeği olan belgesiz işçiliktir: sosyal yardım haklarını kaybetmemek için sigortalı olmak istemeyen işçiler, mükellefiyet tesis ettirmeyen kalfalar ve kayıt dışı çalışan göçmen işgücü nedeniyle yapım maliyetinin bir bölümü hiçbir zaman deftere girmez. Devlet bu gerçeği Sosyal Güvenlik Kurumu’nun asgari işçilik uygulamasında zaten kabul etmekte ve binanın fiziksel büyüklüğünden hareketle asgari bir işçilik varsaymaktadır; vergi hukuku ise aynı binanın maliyetini yalnızca belgeye bağlı tutmaktadır.
Bu çalışmanın amacı, sorunu resmî verilere dayalı bir simülasyonla ölçmek ve vergiye esas yapım maliyetinin satış tarihindeki resmî yapı birim maliyetine dayalı standart bir “yerine koyma maliyeti” ile belirlenmesini kanun değişikliği önerisi olarak gerekçelendirmektir. İkinci bölümde mevcut hukuki çerçeve ve enflasyon karşısında geliştirilen araçların yap-sat stokları bakımından yetersizliği ele alınmakta; üçüncü bölümde örnek proje üzerinden sayısal değerlendirme yapılmakta; dördüncü bölümde önerinin esasları, hukuki dayanağı ve kayıt dışılıkla mücadeleye katkısı tartışılmakta; beşinci bölümde madde taslağı sunulmaktadır.
2. MEVCUT HUKUKİ ÇERÇEVE
2.1. Has maliyet ilkesi ve stok değerlemesi
VUK’un 262’nci maddesi maliyet bedelini “iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamı” olarak tanımlar; 269–271’inci maddeler işletmeye dâhil gayrimenkullerin maliyet bedeliyle değerleneceğini ve inşa edilen binalarda inşa giderlerinin satın alma bedeli yerine geçeceğini, 274 ve 275’inci maddeler ise satın alınan ve imal edilen emtianın maliyet bedeliyle değerleneceğini hükme bağlar. Doktrinde bu hükümlerin has (fiilî) maliyet ilkesini benimsediği, 275’inci maddenin ikinci fıkrasındaki “diledikleri usulde tayin” serbestisinin yöntem seçimine değil, maliyet unsurlarının mamullere dağıtım anahtarlarına ilişkin olduğu kabul edilmektedir (Akyol, 2019; Özsoy, 2015). Muhasebe literatüründe tanınan standart maliyet ve piyasa fiyatı (yenileme maliyeti) yöntemleri, vergi hukukunda kanuni dayanak bulunmadıkça uygulanamaz.
Satılmak üzere inşa edilen bağımsız bölümlere ilişkin maliyetler, yapım sürerken yarı mamul, tamamlandığında mamul niteliğinde stok olarak izlenir. Kendi nam ve hesabına yapılan yap-sat faaliyeti, başkası hesabına taahhüt niteliğindeki yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerinden (GVK 42) ayrıdır; kazanç her bağımsız bölümün satışıyla doğar. Emtia niteliği, ilerleyen bölümlerde görüleceği üzere, bu kıymetleri yeniden değerleme rejimlerinin dışında bırakan temel unsurdur.
2.2. Kat karşılığı inşaatta maliyetin oluşumu
Sektörde yaygın olan kat karşılığı modelde müteahhit, arsa sahibine bıraktığı bağımsız bölümleri inşa ederek karşılığında arsa payı edinir. Gelir İdaresi’nin yerleşik görüşüne göre müteahhit açısından arsa maliyeti, arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümler için yapılan harcamaların toplamıdır; müteahhide kalan bölümlerin maliyeti ise kendi bölümlerinin yapım maliyeti ile arsa payının bu şekilde belirlenen maliyetinin toplamından oluşur (Ankara VDB, 03.01.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.17.01-KDV-2010-14001-33-8 sayılı özelge; Kayseri VDB, 27.08.2014 tarih ve 27575268-105[262-2013-209]-831 sayılı özelge). Danıştay da aynı esası benimsemiş; arsa sahibinin edindiği bölümlerin maliyetinin müteahhidin bu bölümler için yaptığı harcama olduğunu, arsanın “değerleme zamanındaki maliyetiyle değil” bu tutarla kayda alınacağını hükme bağlamıştır (Danıştay 4. D., 30.05.2023, E.2022/1641, K.2023/2982; Danıştay VDDK, 22.10.2025, E.2025/625, K.2025/885).
Bu içtihat iki bakımdan önemlidir. Bir yandan, kat karşılığı modelde satılan her m²’nin maliyetine arsa sahibine yapılan bölümlerin yapım maliyetinden pay verilmesi gerektiğini teyit eder; simülasyonda kullanılan brütleme katsayısının dayanağı budur. Öte yandan, yargının katı tarihî maliyet ilkesini uyguladığını ve güncel değer esaslı bir maliyetin yorum yoluyla kabul edilemeyeceğini gösterir. Çözüm, ancak kanun koyucudan gelebilir.
2.3. Enflasyon düzeltmesi ve 2025–2027 askısı
VUK mükerrer 298/A maddesi, şartların oluştuğu dönemlerde parasal olmayan kıymetlerin Yİ-ÜFE ile düzeltilmesini öngörür; düzeltmeye tabi tutulan değerlerin elden çıkarılmasında düzeltme farkları maliyet addolunur (mük. 298/A-5). Bu esas, 31.12.2023 ve 31.12.2024 tarihli bilançolar için uygulanmış; ancak 7571 sayılı Kanunla eklenen geçici 37’nci madde ile 2025, 2026 ve 2027 hesap dönemlerinde, geçici vergi dönemleri dâhil, şartların oluşup oluşmadığına bakılmaksızın düzeltme yapılmayacağı hükme bağlanmıştır. Bu dönemde düzeltmeye devam edecek tek grup, mükerrer 298/A-9 kapsamındaki işlenmiş altın ve gümüş alım-satımı ve imali ile uğraşan mükelleflerdir (582 ve 587 Sıra No.lu VUK Genel Tebliğleri; Ankara Defterdarlığı, 23.03.2026 tarih ve E-27575268-105[Mük.298-2024-533]-175780 sayılı özelge).
Yap-sat stokları, parasal olmayan kıymet olarak enflasyon düzeltmesinin kapsamındadır; 2023 düzeltmesinin bu stoklara uygulanmasının, kayıtlı maliyet ile güncel satış fiyatı arasındaki farkı önemli ölçüde daralttığı uygulamalı bir çalışmada gösterilmiştir (Yavuzaslan Söylemez, 2023). Sorun, düzeltmenin kapsam dışı olması değil; uygulamanın dönemsel kesintileri, genel endeks ile yapım maliyetleri arasındaki ayrışma ve kayda girmeyen gerçek üretim giderleridir. Gelir İdaresi, mahkeme kararı nedeniyle yıllarca duran bir kat karşılığı inşaatın kayıtlı maliyetinin bugünkü değerine getirilmesi talebini daha 2014’te değerlendirmiş ve “mükerrer 298 çerçevesinde enflasyon düzeltmesi haricinde başka bir değerleme işlemi yapılmasının mümkün olmadığını” bildirmiştir (Burdur Defterdarlığı, 11.04.2014 tarih ve 43456486-001-2 sayılı özelge). Bu görüş, sorunun idare tarafından tanındığını ve mevcut hukukta düzeltme dışında hiçbir güncelleme yolu bulunmadığını belgelemektedir. 2025–2027 askısıyla birlikte bu tek yol da kapanmıştır.
2.4. Yeniden değerleme rejimlerinin dışında kalış
VUK mükerrer 298/Ç amortismana tabi iktisadi kıymetleri, geçici 32’nci madde ise taşınmazlar ile diğer amortismana tabi iktisadi kıymetleri kapsar. 537 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği (m. 6 ve 17), satılmak üzere üretilen ve emtia niteliği devam eden konut ve işyerlerini, hangi hesapta izlendiklerine bakılmaksızın, her iki rejimin de dışında tutmuştur. Dolayısıyla yap-sat işletmesinin stoktaki bağımsız bölümlerini binalar hesabına aktararak değerlemesi de mümkün değildir (Özerçen, 2023).
2.5. Tarihsel bakış: enflasyon araçlarının yap-sat stokları bakımından yetersizliği
Türk vergi sistemi, enflasyonun stok kârı üzerindeki etkisini gidermek için çeşitli dönemlerde araçlar kullanmıştır; bu araçlar yap-sat stokları bakımından ya kapsam dışı kalmış ya da sınırlı etki göstermiştir. 4008 sayılı Kanunla VUK 274’e eklenen son giren ilk çıkar (LIFO) yöntemi, 5024 sayılı Kanunla enflasyon düzeltmesine geçilirken kaldırılmıştır; her bağımsız bölüm özgül bir varlık olduğundan yöntemin tamamlanmış bağımsız bölümlerde uygulanabilirliği zaten sınırlıydı. 3946 ve 4108 sayılı Kanunlarla Gelir Vergisi Kanunu’nun 38’inci maddesine eklenen maliyet bedeli artırımı uygulaması (1994–2003), gayrimenkul ve iştirak hissesi satışlarında maliyetin yeniden değerleme oranıyla endekslenmesine imkân vermiş; ancak “gayrimenkullerin alım satımı ile devamlı olarak uğraşanları” açıkça kapsam dışında bırakmıştır.
Danıştay, bu uygulamanın amacını “mükelleflerin enflasyondan kaynaklanan fiktif kazançlarının vergilenmemesi” ve “iktisadi kıymetlerin elden çıkarılmasında enflasyondan arındırılmış gerçek kazancın vergilendirilmesi” olarak tanımlamış; maliyet artırımının fiktif zarar yaratamayacağını da hükme bağlamıştır (Danıştay 4. D., 09.12.1998, E.1997/2641, K.1998/4908; 14.12.1998, E.1997/5476, K.1998/5076). Bu içtihat, önerimizin iki dayanağını birlikte sunar: kanun koyucu satış anında maliyet endekslemesini bizzat uygulamış ve yargı bunun amacını meşru görmüştür; yap-satçılar ise bu özel korumanın dışında bırakılmıştır. Enflasyon düzeltmesi bu stokları kapsamakla birlikte, 2.3’te belirtilen nedenlerle yeterli koruma sağlayamamaktadır.
3. SORUNUN BOYUTU: ÖRNEK PROJE ÜZERİNDEN SAYISAL DEĞERLENDİRME
3.1. Veri ve yöntem
Simülasyon, resmî ve kamuya açık dört seriye dayanmaktadır: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yıllık Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliğlerinde III. sınıf A grubu (üç kata kadar konut) için ilan edilen TL/m² tutarları; TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi (toplam endeks, İME); TÜİK Yİ-ÜFE; TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE) ve Türkiye geneli birim konut fiyatı. Tablo 1 yıl sonu değerlerini göstermektedir.
Tablo 1. Resmî veri seti (yıl sonu değerleri)
| Yıl | Bakanlık III-A birim maliyeti (TL/m²) — tebliğ yürürlüğü | İME toplam (2015=100), Aralık | Yİ-ÜFE (2003=100), Aralık | KFE (2017=100, zincirlenmiş), Aralık |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | — | 240,35 | 568,27 | — |
| 2021 | 1.360 (24.03.2021) | 403,16 | 1.022,25 | 247,2 |
| 2022 | 2.250 (18.02.2022) | 719,25 | 2.021,19 | 662,5 |
| 2023 | 4.600 (11.02.2023) | 1.203,41 | 2.915,02 | 1.163,2 |
| 2024 | 12.250 (20.02.2024) | 1.615,82 | 3.746,52 | 1.505,2 |
| 2025 | 17.100 (31.01.2025) | 2.011,76 | 4.783,04 | 1.941,7 |
| 2026 | 19.800 (03.02.2026) | 2.423,57 (Haziran) | 5.781,74 (Ağustos) | 2.229,7 (Temmuz) |
Kaynak: Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliğleri (RG 24.03.2021/31433; 18.02.2022/31754; 11.02.2023/32101; 20.02.2024/32466; 31.01.2025/32799; 03.02.2026/33157 — 2022 ve 2023 için yılın ilk tebliği; parantezde yürürlük başlangıcı); TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi (toplam) ve Yİ-ÜFE aylık tabloları; TCMB KFE bültenleri. KFE için 2017=100 serisinin Aralık 2023 değeri (1.163,2) esas alınmış, 2024 ve 2025 Aralık değerleri 2023=100 serisinin yıllık değişimleriyle (%29,4; %29,0), Temmuz 2026 değeri ise 2023=100 serisindeki Tem-26/Ara-25 oranıyla (234,8/204,47) zincirlenmiştir. Bakanlık tutarları KDV hariç, %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı dâhildir; arsa, çevre düzenlemesi ve bina dışı altyapı hariçtir. III-A grubunun konut tanımı tebliğler arasında küçük farklılıklar gösterir; örnek projede aynı teknik nitelikte yapı varsayılmıştır.
Seriler arasındaki ilişki dikkat çekicidir. Aralık 2021–Aralık 2025 arasında İME 5,0 kat, Yİ-ÜFE 4,7 kat, KFE ise 7,9 kat artmıştır. Bakanlık birim maliyeti aynı dönemde 12,6 kat artmıştır; Bakanlık serisi saf bir fiyat endeksi olmadığından (yapı tanımları ve idari güncellemeler değişebilir) bu sıçrama, 2021–2022 tebliğ değerlerinin piyasa maliyetini geriden izlediği yönünde bir işaret olarak okunmalıdır. Bu nedenle örnek projede tarihî maliyet, harcama yılının tebliğ değerinden değil, satış yılı Bakanlık tutarının İME ile harcama tarihine indirgenmesinden türetilmiştir; böylece fiktif kâr abartılmamıştır. KFE’nin İME’yi aşmış olması, konut fiyat artışının bir bölümünün maliyet artışını aşan fiyat artışı olduğuna işaret eder; iki endeksin bileşimleri farklı olduğundan aradaki farkın tamamı aynı konutun reel değer artışı değildir. Önerilen yöntem bu kısmı vergilendirmeye devam etmektedir.
Örnek proje varsayımları şunlardır: III-A sınıfı apartman; kat karşılığı sözleşme, arsa sahibine bırakılan pay %40; yapım harcamasının %40’ı Aralık 2021, %60’ı Aralık 2022’de oluşmuş; tamamlanma Aralık 2022; satış Aralık 2025; satış bedeli, TCMB’nin değerleme raporlarına dayalı 2025 dördüncü çeyrek Türkiye geneli birim konut fiyatı (45.457 TL/m²) referans alınarak varsayılan KDV hariç bedel; toplam yapım maliyetinin %20’sinin kayda girmediği varsayımı; kurumlar vergisi oranı %25; Bakanlık tutarındaki genel gider ve yüklenici kârı payı 1,25 katsayısıyla ayrıştırılmış. Kat karşılığı modelde arsa sahibine yapılan bölümlerin maliyeti, içtihada uygun olarak, satılan m²’ye 1/(1−0,40) katsayısıyla yüklenmiştir. Örnek, tamamen öz kaynakla finanse edilen bir projedir; genel yönetim ve finansman giderleri tüm senaryolarda dışarıda tutulmuş, karşılaştırma yalnız stok maliyet ölçütünün satış yılı vergisi üzerindeki etkisiyle sınırlanmıştır. Hesaplar, resmî seriler ve açıkça belirtilen varsayımlarla oluşturulmuş temsili bir senaryodur; sektörün gözlenmiş ortalamasını veya projenin tüm dönemlerdeki toplam vergi yükünü temsil etmez.
3.2. Senaryolar ve sonuçlar
Beş senaryo karşılaştırılmıştır: (A) kayıtlı tarihî maliyet, hiç enflasyon düzeltmesi yapılmayan karşılaştırma senaryosu; (B) mevcut hukuk: kayıtlı maliyet 2023 ve 2024 düzeltmeleriyle Aralık 2024’e kadar Yİ-ÜFE ile düzeltilmiş, 2025 askıda; (C) kayıtlı maliyetin satış tarihine kadar tam Yİ-ÜFE endekslemesi; (D) kayıtlı maliyetin İME ile satış tarihine kadar endekslemesi; (E) önerilen yerine koyma yöntemi: satış yılı Bakanlık III-A tutarının genel gider ve kârdan arındırılmış hâli, belge şartı aranmaksızın.
Tablo 2. Satılan 1 m² brüt alan bazında senaryo karşılaştırması (TL, satış yılı)
| Senaryo | Vergiye esas maliyet | Matrah | Kurumlar vergisi | Efektif oran* |
|---|---|---|---|---|
| A) Kayıtlı tarihî maliyet (düzeltmesiz karşılaştırma) | 5.375 | 40.082 | 10.021 | %44,2 |
| B) Mevcut hukuk (2024’e kadar düzeltme) | 12.611 | 32.846 | 8.211 | %36,2 |
| C) Tam Yİ-ÜFE endeksleme | 16.100 | 29.357 | 7.339 | %32,4 |
| D) Tam İME endeksleme | 18.240 | 27.217 | 6.804 | %30,0 |
| E) Yerine koyma yöntemi (öneri) | 22.800 | 22.657 | 5.664 | %25,0 |
* Efektif oran: satış yılı kurumlar vergisinin, çalışmada kabul edilen standart yerine koyma maliyetine göre hesaplanan üretim marjına (45.457 − 22.800 = 22.657 TL) oranı. Payda model tanımından geldiği için E senaryosunda oran zorunlu olarak %25’tir; bu, standart maliyetin gerçek ekonomik kârı tam ölçtüğünün bağımsız bir kanıtı değil, modelin tanımladığı ölçütün sonucudur. Görünür oran her senaryoda %25’tir.
Sonuçlar üç noktayı ortaya koymaktadır. Birincisi, düzeltmesiz karşılaştırma senaryosunda satış yılı vergisi, işletmenin yeniden üretim kapasitesini koruduktan sonra elinde kalan üretim marjının %44,2’sine ulaşmakta; mevcut hukukta (B) bu oran %36,2 olmaktadır. İkincisi, 2023–2024 düzeltmeleri A ile E arasındaki farkın yaklaşık %41,5’ini gidermekte; kalan 2.547 TL/m²’lik fark sıralı olarak 2025 Yİ-ÜFE güncellemesinin yapılmamasından (872 TL), genel endeks ile inşaat maliyet endeksinin ayrışmasından (535 TL) ve kayda girmeyen maliyetin güncel karşılığından (1.140 TL) oluşmaktadır. Enflasyon düzeltmesinin kesintisiz devamı bile (C) sorunu tek başına çözmemektedir. Üçüncüsü, önerilen yöntem efektif oranı kanuni orana eşitlemekte, yani vergiyi yalnız model ölçütüne göre tanımlanan üretim marjı üzerinden almaktadır.
Tablo 3. A ile E arasındaki vergi farkının sıralı ayrıştırılması (4.356 TL/m²)
| Bileşen | Tutar (TL/m²) | Pay |
|---|---|---|
| Belgesiz maliyet etkisi (kayıtlı − gerçek tarihî) | 336 | %7,7 |
| Genel enflasyon etkisi (gerçek tarihî − Yİ-ÜFE endeksli) | 3.352 | %76,9 |
| İnşaat girdilerinin göreli fiyat artışı (Yİ-ÜFE endeksli − yerine koyma) | 669 | %15,3 |
| Toplam | 4.356 | %100,0 |
Not: Sıralı ayrıştırmadır; bileşenler arasındaki etkileşimler seçilen sıraya göre dağıtılmıştır. Belgesiz maliyet önce tarihî değerle ayrıldığından, bu maliyetin enflasyon etkisi ikinci satırda yer alır; sıralama değiştirildiğinde belgesiz maliyetin payı 1.140 TL’ye kadar çıkar. Bileşen toplamı ile toplam fark arasındaki 1 TL sapma yuvarlamadan kaynaklanır.
Ayrıştırma, sorunun ağırlık merkezinin genel enflasyon olduğunu; ancak genel endeksle giderilemeyen sektöre özgü maliyet artışı ile kayda girmeyen maliyetin güncel karşılığının da ihmal edilemeyecek büyüklükte olduğunu göstermektedir. %20 belgesizlik oranı bir varsayımdır; Tablo 3a bu varsayımın sonuçlara duyarlılığını göstermektedir. Enflasyonun düşük olduğu bir dönemde belgesiz maliyet aynı örnekte belirleyici hâle gelir; iki sorunun tek bir ölçütle birlikte çözülmesinin gerekçesi budur.
Tablo 3a. Kayda girmeyen maliyet varsayımına duyarlılık (A senaryosu, TL/m²)
| Kayda girmeyen maliyet oranı | Kayıtlı maliyet | Satış yılı KV | Efektif oran |
|---|---|---|---|
| %0 | 6.719 | 9.685 | %42,7 |
| %10 | 6.047 | 9.853 | %43,5 |
| %20 | 5.375 | 10.021 | %44,2 |
| %30 | 4.703 | 10.189 | %45,0 |
E senaryosu belgesizlik oranından etkilenmez (5.664 TL, %25,0).
Simülasyonun sınırları da belirtilmelidir: 2024 düzeltmesinin karşı tarafında vergilendirilen enflasyon düzeltmesi kârı ihmal edilmiştir; Bakanlık tutarındaki genel gider ve kâr payının toplamsal olduğu varsayılmıştır; yıllık tebliğ tutarı satış ayı yerine yıl düzeyi olarak kullanılmıştır; finansman giderleri modele dâhil edilmemiştir. Borçla finanse edilen projelerde borçların reel değerindeki azalma, nominal faiz indirimi ve önceki dönem düzeltme sonuçları birlikte değerlendirilmelidir; bu unsurlar bazı karşılaştırmaların yönünü de değiştirebilir (Beer, Griffiths ve Klemm, 2023). Bu nedenle sonuçlar öz kaynakla finanse edilen proje varsayımıyla sınırlı okunmalı; borç ağırlıklı senaryo ve proje ömrü boyunca toplam vergi yükü ayrı bir çalışmanın konusudur.
4. ÖNERİ: YERİNE KOYMA MALİYETİ YÖNTEMİ
4.1. Esaslar
Önerinin özü şudur: Yap-sat işletmelerinin sattıkları bağımsız bölümlerin yapım maliyeti, mükellefin talebi hâlinde, satış tarihinde geçerli resmî standart yapı birim maliyeti ile bağımsız bölüme isabet eden inşaat alanının çarpımı olarak belirlenebilir. Yöntemin ayrıntıları aşağıdaki ilkelerle çerçevelenmelidir.
1. Ölçüt: Bakanlık yapı yaklaşık birim maliyetleri idari bir referanstır ve %15 genel gider ile %10 yüklenici kârı içerir. Vergiye esas standart tutar, bu paylar ayrıştırılarak Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenmeli; Tebliğ’in yıllık ve gecikmeli olması nedeniyle TÜİK İME ile aylık güncellenmelidir.
2. Değerlenen yapı: Fiilen yapılmış binanın sınıfı, grubu ve inşaat alanı; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesindeki bilgiler esas alınır. Böylece sınıf beyanı üçüncü tarafça üretilmiş resmî belgeye bağlanır, ilan m²’si ve mevcut olmayan donanım maliyete girmez.
3. Arsa bileşeni: Bina yeniden üretilebilir, arsa üretilemez. Kat karşılığında arsa sahibine bırakılan bölümlerin standart yapım maliyeti arsa maliyetini oluşturur ve içtihatla uyumlu biçimde satılan bölümlere dağıtılır. Satın alınmış arsada ise arsa yalnız Yİ-ÜFE ile endekslenir; arsa değer artışının vergi dışı bırakılması önerilmemektedir.
4. Mükerrer indirim yasağı: Standart tutar, kapsadığı unsurlara ait, önceki dönem enflasyon düzeltmesi farkları dâhil vergiye esas maliyetin yerine geçer; standart maliyet ile bu tutar arasındaki fark ilave maliyet olarak dikkate alınır, aynı maliyet unsuru ikinci kez indirilemez. Şantiye genel üretim giderleri standardın kapsamında, şirket genel yönetim giderleri ise kapsam dışında olup kendi kurallarıyla ayrıca değerlendirilir; finansman giderleri için 4.4’teki sınırlama gerekir.
5. Zarar kuralı: Bağımsız bölüm düzeyinde, standart maliyet ile tevsik edilmiş maliyet arasındaki fark, o bölümün satış kazancını sıfırın altına indiremez; gerçek giderlerden doğan zarar hakkı saklıdır. Bu sınır, kanun koyucuya sunulan bilinçli bir tasarım tercihidir; Danıştay’ın 1994–2003 maliyet artırımı bağlamında benimsediği “fiktif zarar yaratılamaz” yaklaşımıyla ve zarar sınırlamalarının ancak açık kanun hükmüyle uygulanabileceği yönündeki içtihatla uyumludur (Danıştay 4. D., 09.12.1998, E.1997/2641, K.1998/4908; 25.12.2008, E.2006/2595, K.2008/6239; Atuçuran, 2024).
6. Gerçek maliyet hakkı: Vergi mevzuatına göre kabul edilen ve usulüne uygun tevsik edilmiş maliyeti standardın üzerinde olan mükellef gerçek maliyetini esas alabilir. Seçim, bağımsız bölüm bazında ve satışın kaydedildiği dönem beyannamesinde yapılır; aynı bölüm için sonradan değiştirilemez.
7. Süre ve kişi sınırı: Yöntem, yapı kullanma izin belgesinden itibaren beş yıl içinde yapılan ilk satışlarda uygulanır; beşinci yılın sonunda standart, o tarihteki tutarda dondurulur ve sonraki satışlarda bu tutar esas alınır; böylece ani hak kaybı önlenir. Yargı veya idare kaynaklı satış engeli süreyi durdurur. Standardı belirleyen tarih, kazancın tanındığı teslim tarihidir. İlişkili kişilere (KVK 13, GVK 41) yapılan satışlarda yöntem uygulanır, ancak emsal bedel hükümleri saklıdır ve aynı bağımsız bölüm için standart ikinci kez uygulanamaz.
8. Karine yasağı: Standart maliyet; KDV indirimi ve sosyal güvenlik yükümlülükleri bakımından karine oluşturmaz, tek başına veya sabit kâr oranı uygulanarak asgari hasılat karinesi olarak kullanılamaz; idarenin banka, tapu, sözleşme ve diğer delillerle gerçek satış bedelini inceleme yetkisi saklıdır. Standardın kullanılması belgesiz çalışmayı veya belge düzenlememeyi hukuka uygun kılmaz.
9. Hasılat/gelir paylaşımı sözleşmeleri: Yapım maliyeti, satışı kaydeden müteahhit tarafında standartla belirlenir; arsa sahibine ödenen hasılat payı arsa maliyeti olarak gerçek tutarıyla dikkate alınır ve kat karşılığı brütleme katsayısı bu modele taşınmaz.
4.2. Hukuki ve anayasal dayanak
Önerinin amacı bir teşvik sağlamak değil, matrahı eşdeğer fiziki üretim kapasitesinin korunmasını esas alarak tanımlamaktır; bunun bütçe sınıflandırmasında vergi harcaması sayılıp sayılmayacağı seçilen referans sisteme bağlıdır. Model, nominal sermayenin veya genel satın alma gücünün değil, eşdeğer fiziki üretim kapasitesinin korunmasını amaçlar; inşaat girdilerinin genel fiyat düzeyinden hızlı arttığı dönemlerde bu tercih, genel enflasyon düzeltmesinin ötesinde bir koruma anlamına gelir ve açıkça savunulmalıdır. Anayasa’nın 73’üncü maddesi herkesin mali gücüne göre vergi ödemesini öngörür; Gelir Vergisi Kanunu’nun 1’inci maddesi kazancın “safi tutarı” üzerinden vergilendirileceğini, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 6’ncı maddesi ise safi kurum kazancının ticari kazanç hükümlerine göre tespit edileceğini söyler. Aynı yapıyı yeniden üretmek için zorunlu olan kaynağın kazanç sayılması, mali gücü olmayan bir tutarın vergilendirilmesidir. Meslek çevresinde de kazancın “gerçek olması, elde edilmiş olması ve ödeme gücüne dönüşmüş olması” gereği vurgulanmakta; olmayan kazancın vergilendirilmesinin müsadere niteliğine bürünebileceği belirtilmektedir (Karyağdı, 2024a). Anayasa Mahkemesi, geçici 33’üncü maddedeki “2021” ibaresini iptal ederken enflasyon düzeltmesinden yoksun bırakmayı mülkiyet hakkı (m. 35) ve vergi ödevi (m. 73) çerçevesinde değerlendirmiştir (AYM, 30.11.2023, E.2023/105, K.2023/208). Kararın gerekçesi 2021 yılına dönük düzenlemenin geriye yürümesi ve kanunilik ilkesine dayanır; karar, satış tarihindeki sektörel yerine koyma maliyetini anayasal bir zorunluluk hâline getirmediği gibi 2025–2027 düzenlemesini de kendiliğinden geçersiz kılmaz. Bununla birlikte düzeltme hakkının anayasal koruma alanında görülmesi, ileriye dönük askı düzenlemesinin ölçülülük yönünden tartışılabileceğini düşündürmektedir.
Vergi sistemimizde “yerine koyma” düşüncesi yeni değildir. Yeniden değerleme kurumunun 1963 ve 1982’deki gerekçesi, aktiflerin “yerine yenilerini koyabilme” ve “üretilen mal maliyetinin gerçekçi saptanması” amacına dayanır (Doğan, 1982). VUK 328 ve 329’uncu maddelerdeki yenileme fonu, amortismana tabi bir kıymetin satış kârının, yenisinin alınması amacıyla satışı izleyen üçüncü takvim yılının sonuna kadar pasifte bekletilmesine ve yeni kıymetin amortismanlarına mahsup edilmesine imkân verir; stoktaki konut satışına doğrudan uygulanabilen bir hak değildir ve kalıcı istisna niteliği taşımaz. GVK 38/3 maliyet artırımı ise satış anında endekslemenin doğrudan örneğidir. Öneri, bu kurumların ortak mantığını yap-sat stoklarına uyarlamaktadır; sistemin yabancısı olmadığı bir anlayışı, sistemin bugüne kadar dışarıda bıraktığı bir sektöre taşımaktadır.
Sektörel farklılaştırma bakımından da bir emsal vardır: mükerrer 298/A-9, işlenmiş altın ve gümüşle uğraşan mükellefler için şartlar oluşmasa dahi düzeltme zorunluluğu getirmiş ve bu rejim 2025–2027 askısından da istisna tutulmuştur. Bu hüküm sektörün kendi fiyat endeksini kullanmasına değil, sektöre özgü bir rejim kurulabileceğine emsaldir. Genel endeksin her sektörün kendi maliyet hareketini yansıtmadığı eleştirisi (Karyağdı, 2024a) göz önüne alındığında, inşaat için resmî yapı maliyeti ve İME’ye dayalı bir ölçüt aynı mantığın bir adım ötesidir.
4.3. Kayıt dışılıkla mücadeleye katkı
Önerinin en güçlü yanı, vergi adaletiyle kayıtlı ekonomiyi aynı düzenlemede buluşturmasıdır. Mevcut düzende yap-sat işletmesi, satış anında karşılaştığı olağanüstü nominal kârı azaltmak için iki yola sapmaya itilir: maliyeti sahte veya muhteviyatı itibarıyla yanıltıcı belgeyle şişirmek ya da satış bedelini tapuda ve faturada düşük göstermek. Her iki davranış da yalnız vergi kaybı doğurmaz; belge ağlarını besler, dürüst işletmeler aleyhine rekabet bozar, tapu ve fatura kayıtlarını değersizleştirir ve sonraki her işlemde gerçeğin yeniden araştırılmasını gerektirir.
Standart maliyet yöntemi bu dinamiği değiştirir. Standarttan yararlanan mükellef bakımından kapsam içindeki yapım harcamaları için ek fatura kurumlar vergisi matrahını azaltmıyorsa, maliyet şişirmek amacıyla sahte belge edinmenin doğrudan getirisi azalır; bu amaçla belge talebinin azalması beklenir. Gerçek maliyet seçeneği eşik aşıldığında belge şişirme teşvikini yeniden yaratabileceğinden, standardı aşan maliyetlerde tevsik denetimi yoğunlaştırılmalıdır; KDV indirimi, iade ve kapsam dışı giderlere yönelik suistimal riski ise ayrıca devam eder. Satış bedeli bakımından ise gerçek bedelin beyanı tarihî maliyet nedeniyle olağanüstü bir matrah doğurmadığında, bedeli gizlemeye yönelten ekonomik baskı azalır. Bu, matrah pozitif kaldığı sürece eksik beyanın marjinal avantajını (100 TL eksik beyanda 25 TL kurumlar vergisi ile KDV ve harç etkileri) ortadan kaldırmaz; beklenen etki, aşırı görülen yükü azaltarak gönüllü uyuma zemin hazırlamasıdır. Gerçek bedelin doğrulanması modelin temel kontrolü olarak kalır.
Gerçek satış bedelinin kayda girmesinin etkileri kurumlar vergisiyle sınırlı değildir. Tapuda eksik bedel beyanı azalırsa harç tabanı doğrudan genişleyebilir. Emlak vergisi ve kira gelirleri üzerindeki etki ise koşulludur: emlak vergi değeri satın alma bedeline otomatik geçmez, gerçek işlem verilerinin değerleme süreçlerine aktarılması gerekir; GVK 73’teki emsal kira kuralı da vergi değerine bağlıdır ve edinim bedeli düşük kira beyanı için bir risk göstergesi olabilir, tek başına kanıt değildir. Bankaların teminat değerlemesi ve TCMB fiyat endeksleri tapu bedeline dayanmadığından, gerçek işlem verilerinin artışı bunların çapraz kontrolünü iyileştirebilir; ulusal hesaplarda ise üretim, stok değişimi, arsa devri ve elde tutma kazançları ayrıştırıldığından fayda, GSYH’nin beyan edilen bedel kadar artması değil, bu ayrıştırmanın veri kalitesinin yükselmesidir. Gerçek bedelin tapuda yer alması, alıcının ilerideki satışında edinim bedelini kanıtlamasını da kolaylaştırır. Basitleştirilmiş ve standartlara dayalı rejimlerin uyum maliyetini düşürme potansiyeli OECD’nin varsayıma dayalı rejimlere ilişkin çalışmasında ele alınmaktadır (Mas-Montserrat vd., 2023); bu çalışma esasen mikro ve küçük işletmelere yöneliktir, analoji bu sınırla kurulmalıdır.
Belgesiz işçilik sorununa bu bağlamda bakmak gerekir. SGK’nın asgari işçilik uygulaması, binanın yüzölçümü ile resmî birim maliyeti çarparak yeterli işçilik bildirilip bildirilmediğini denetleyen bir kontrol tekniğidir; fiilen kime ne kadar ücret ödendiğinin tespiti değildir. Bu uygulama, fiziksel yapı özelliklerinin idari tahmin ve kontrol ölçütü olarak kullanılabildiğini gösterir; vergi hukukunda aynı nesnel ölçütün maliyet tarafında kullanılmasına yöntem bakımından emsal oluşturur. Öneri, çalışma ve sigorta yükümlülüklerini değiştirmeksizin, fiziksel olarak gerçekleşmiş üretimin nesnel maliyetini vergi bakımından tanır; “belgesiz gideri kabul edelim” değil, “vergilendirilebilir kazancı teknik olarak doğrulanabilen üretimin nesnel maliyeti üzerinden belirleyelim” demektedir.
Bunlara ek olarak vergi yükünün önceden hesaplanabilirliği, proje fizibilitesindeki belirsizliğin azalması, belgeleri eksik tarihî stoklarda uyuşmazlıkların azalması ve inceleme kapasitesinin maliyet faturalarından gerçek satış ve yapı doğrulamasına yönelmesi beklenebilir. Bunlar mekanizmaya dayalı beklentilerdir; gerçekleşmiş etki olarak sunulmamalıdır. Düzenlemenin, seçilecek illerde benzer projeler üzerinde uygulama öncesi/sonrası ve mümkünse karşılaştırma grubuyla pilot olarak değerlendirilmesi; doğrulanmış bedel–beyan farkı, toplam vergi tahsilatı, uyuşmazlık sayısı, belge uyumu ve kayıtlı işçilik göstergelerinin finansman yapısı ve bölgesel fiyat hareketlerinden ayrıştırılarak izlenmesi önerilir. Kayıtlı işçilik veya belge talebinde düşüş gözlenirse bu da raporlanmalıdır.
4.4. Olası itirazlar
Gelir kaybı itirazı: Kurumlar vergisindeki azalma, kamu gelirlerinin tamamındaki azalma değildir; vazgeçilen kurumlar vergisi, ilave beyan edilen hasılat, işlem hacmi değişimi, harç ve KDV etkileri ile idari tasarruf birlikte ölçülmelidir. Toplam kamu gelirinin artacağı henüz bir hipotezdir ve aynı fayda farklı başlıklarda iki kez sayılmamalıdır.
Bekletme primi itirazı: Satış tarihi esası, yükselen piyasada stok tutmayı vergisel olarak cezasız kılar. Beş yıllık süre sınırı, sürenin sonunda standardın dondurulması ve finansman maliyetinin devam etmesi bu etkiyi sınırlar.
Sınıf manipülasyonu itirazı: Standardın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine bağlanması, yapı denetim kayıtlarıyla desteklenmesi tartışma alanını m² ve sınıfla sınırlar.
Arsa spekülasyonu itirazı: Arsa bileşeni için yerine koyma değeri değil endeksleme önerilmektedir; arsa değer artışı vergilendirilmeye devam eder.
Borçla çalışan işletme itirazı: Finansman giderlerini tamamen indirirken yerine koyma maliyetini de bütünüyle tanımak, borçla finanse edilen projelerde enflasyon etkisini iki kez telafi edebilir. Bu nedenle madde taslağına, standarttan yararlanılan bölümlere isabet eden finansman giderlerinin yalnız reel bileşeninin indirilebileceği, maliyete alınmış faizin ayrıca indirilemeyeceği bir sınırlama konulmuştur; bu, öneriden vazgeçme değil, öz sermaye ve borçla çalışan işletmeler arasında yeni bir dengesizlik oluşmasını önleme meselesidir.
Hasılat tespiti itirazı: Standart maliyet tablosunun idarece asgari satış bedeli tespitinde kullanılması riski gerçektir. Danıştay’ın kayıt dışı hasılatın varsayımla tespit edilemeyeceğine ilişkin içtihadı bu riske sınır çizer; madde metninde karine yasağı dar ve amaca uygun biçimde düzenlenmiştir. Yurt içi asgari kurumlar vergisi (KVK 32/C) ile uyum da tasarlanmalıdır: düzenleme beyannamede indirim değil bir değerleme ölçüsü olduğundan, standart maliyet indirim ve istisna öncesi kurum kazancının hesabında dikkate alınmalı; bu husus madde metninde açıkça belirtilmelidir.
4.5. Alternatiflerle karşılaştırma
Tablo 4. Çözüm seçeneklerinin karşılaştırılması
| Ölçüt | (1) Yap-sat stokları için enflasyon düzeltmesinin devamı | (2) Yeniden üretim fonu (VUK 328 benzeri erteleme) | (3) Yerine koyma maliyeti (öneri) |
|---|---|---|---|
| Genel enflasyon etkisi | Giderir | Erteler (3 yıl, yeni projeye harcanırsa) | Giderir |
| Sektöre özgü maliyet artışı | Gidermez | Erteler | Giderir |
| Belgesiz maliyet | Gidermez | Gidermez | Giderir |
| Sahte belge talebi | Belgesiz gideri doğrudan kapsamaz | Belgesiz gideri doğrudan kapsamaz | Azaltması beklenir |
| Niteliği | Değerleme tekniği | Erteleme (ayrıca kanunlaştırılmalı) | Kanuni değerleme ölçüsü |
| Kabul edilebilirlik (yazarın değerlendirmesi) | Orta | Görece yüksek | Orta |
| Simülasyondaki efektif oran (satış yılı) | %32–36 | — | %25 (tanım gereği) |
Birinci seçenek mevcut tekniği kullanır ancak simülasyonun gösterdiği gibi yetersizdir. İkinci seçenek erteleme niteliğinde olduğundan kabul ettirilmesi görece kolaydır ve “üretim kapasitesini koruma” amacına birebir bağlıdır; ancak belgesiz maliyeti çözmez ve sektörden çıkan sermayeyi kapsamaz. Üçüncü seçenek her iki sorunu çözen tek seçenektir; teklif metninde ikinci seçeneğin geçiş aşaması olarak sunulması stratejik olabilir.
5. KANUN TEKLİFİ TASLAĞI
Aşağıdaki metin, VUK’un imal edilen emtianın değerlemesine ilişkin 275’inci maddesinden sonra gelmek üzere eklenecek bir madde olarak tasarlanmıştır.
Madde 275/A – Satılmak üzere inşa edilen bağımsız bölümlerde standart yapım maliyeti
(1) Gayrimenkullerin inşa ve satım işleriyle devamlı olarak uğraşan mükelleflerin, satmak üzere inşa ettikleri konut ve işyeri niteliğindeki bağımsız bölümlerin satışında, satılan bölümün yapım maliyeti, mükellefin talebi hâlinde, teslim tarihinde geçerli standart yapı birim maliyeti ile bağımsız bölüme isabet eden inşaat alanının çarpımı esas alınarak tespit edilebilir. Talep, bağımsız bölüm bazında ve satışın kaydedildiği dönem beyannamesinde yapılır; aynı bölüm için sonradan değiştirilemez.
(2) Standart yapı birim maliyeti; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yapı sınıf ve grupları itibarıyla ilan edilen yapı yaklaşık birim maliyetlerinden genel gider ve yüklenici kârı payları ayrıştırılmak suretiyle Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenir ve Türkiye İstatistik Kurumu bina inşaat maliyet endeksindeki değişim oranında aylık olarak güncellenir.
(3) Yapı sınıf ve grubu ile inşaat alanı, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesindeki bilgilere göre belirlenir. Bağımsız bölüme isabet eden inşaat alanı, ortak alanlardan düşen pay dâhil brüt inşaat alanıdır.
(4) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin bu madde uyarınca hesaplanan standart yapım maliyeti, arsa payının maliyet bedeli olarak müteahhide kalan bağımsız bölümlere aynı maliyet niteliğindeki inşaat alanı esasına göre dağıtılır. Satın alınan arsalarda arsa maliyeti, iktisap bedelinin iktisap tarihinden teslim tarihine kadar Yİ-ÜFE’deki değişim oranında artırılmış tutarıdır; daha önce mükerrer 298 inci madde uyarınca dikkate alınmış düzeltme farkları bu tutara dâhildir. Hasılat veya gelir paylaşımı sözleşmelerinde arsa sahibine ödenen pay, satışı kaydeden mükellef bakımından arsa maliyeti olarak gerçek tutarıyla dikkate alınır. Standart yapı birim maliyetinin kapsamı dışında kalan giderler gerçek tutarlarıyla ayrıca dikkate alınır.
(5) Standart yapım maliyeti, kapsadığı unsurlara ait, önceki dönemlerde mükerrer 298 inci madde uyarınca dikkate alınmış enflasyon düzeltmesi farkları dâhil vergiye esas maliyetin yerine geçer; aynı maliyet unsuru ikinci kez indirilemez. Genel yönetim giderleri ilgili hükümlere göre ayrıca dikkate alınır. Bu madde uyarınca maliyeti belirlenen bağımsız bölümlere isabet eden finansman giderlerinin, ilgili dönem Yİ-ÜFE değişimine isabet eden kısmı kazancın tespitinde indirilemez; maliyete dâhil edilmiş finansman giderleri ayrıca indirilemez.
(6) Bağımsız bölüm bazında, standart yapım maliyeti ile tevsik edilmiş maliyet arasındaki fark, o bölümün satış kazancını sıfırın altına indiremez; gerçek giderlerden doğan zarar hakkı saklıdır. Vergi mevzuatına göre kabul edilen ve usulüne uygun tevsik edilmiş maliyeti standart yapım maliyetini aşan mükellefler bu maliyetlerini esas alabilirler.
(7) Bu madde, bağımsız bölümün yapı kullanma izin belgesi tarihinden itibaren beş yıl içinde yapılan ilk satışlarında uygulanır; bu sürenin sonunda standart yapı birim maliyeti sürenin bittiği tarihteki tutarda dondurulur ve sonraki ilk satışlarda bu tutar esas alınır. Yargı kararı veya idari işlemle satışın engellendiği süreler beş yıllık sürenin hesabında dikkate alınmaz. Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 13 üncü ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 41 inci maddesi kapsamındaki kişilere yapılan satışlarda emsal bedel hükümleri saklıdır; aynı bağımsız bölüm için bu madde ikinci kez uygulanamaz.
(8) Bu madde uyarınca belirlenen maliyet; katma değer vergisi indirimi ve sosyal güvenlik yükümlülükleri bakımından karine oluşturmaz; tek başına veya sabit kâr oranı uygulanmak suretiyle asgari hasılat karinesi olarak kullanılamaz. Vergi idaresinin gerçek satış bedelini her türlü delille inceleme yetkisi saklıdır. Bu maddenin uygulanması, belge düzenine ilişkin yükümlülükleri ortadan kaldırmaz. Bu madde uyarınca belirlenen maliyet, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 32/C maddesi uyarınca hesaplanan indirim ve istisna düşülmeden önceki kurum kazancının tespitinde de dikkate alınır.
(9) Bu maddenin uygulanmasına ilişkin hesaplama, bildirim ve belge esaslarını belirlemeye Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilidir. Geçiş hükmü: Maddenin yürürlüğe girdiği tarihte stokta bulunan bağımsız bölümler için önceki dönemlerde dikkate alınmış enflasyon düzeltmesi farkları ve bunlara ilişkin vergi sonuçları, beşinci fıkra çerçevesinde mahsup esasına göre dikkate alınır.
Madde gerekçesi: Satılmak üzere inşa edilen bağımsız bölümler emtia niteliğinde olduklarından yeniden değerleme rejimlerinin dışında kalmakta; enflasyon düzeltmesinin 2025–2027 dönemlerinde uygulanmaması nedeniyle tarihî maliyetin güncellenmesine imkân veren hiçbir araç bulunmamaktadır. Yapım ile satış arasındaki sürede oluşan maliyet artışı, aynı yapının yeniden üretimi için zorunlu kaynağın kazanç olarak vergilendirilmesi sonucunu doğurmakta; bu durum Anayasa’nın 73 üncü maddesindeki mali güce göre vergilendirme ilkesi yönünden tartışma doğurmakta ve mükellefleri maliyet şişirme veya satış bedelini düşük gösterme yollarına yöneltmektedir. Madde ile fiilen inşa edilmiş yapının nesnel ve resmî ölçütlerle belirlenebilen yerine koyma maliyetinin, mükellefin talebi hâlinde ve zarar doğurmamak kaydıyla, vergiye esas maliyet olarak kabul edilmesi amaçlanmaktadır.
6. SONUÇ
Yap-sat işletmelerinde vergilendirilen kazancın önemli bir bölümü, yüksek enflasyon ortamında aynı yapıyı yeniden üretmek için gereken kaynaktan ibarettir. Resmî serilerle kurulan temsili örnek, satış yılı vergisinin standart yerine koyma maliyetine göre tanımlanan üretim marjına oranının düzeltmesiz karşılaştırma senaryosunda %44,2, mevcut hukukta %36,2 olduğunu; önerilen yöntemde bu oranın tanım gereği kanuni oran olan %25’e indiğini göstermektedir. Türk vergi sistemi, LIFO, maliyet bedeli artırımı ve enflasyon düzeltmesi araçlarıyla stok kârı sorununu tanımış; ancak bu araçlar yap-sat stokları bakımından ya kapsam dışı kalmış ya da dönemsel kesintiler, endeks ayrışması ve kayda girmeyen maliyetler nedeniyle yeterli olamamıştır. Yargı, katı tarihî maliyet ilkesini uyguladığından çözüm yorum yoluyla değil kanunla gelebilir.
Önerilen yöntem, satış tarihinde geçerli resmî yapı birim maliyetini genel gider ve kârdan arındırarak vergiye esas maliyet olarak tanımakta; arsa bileşenini ayrı bir rejime bağlamakta; mükerrer indirimi ve fiktif zararı yasaklamakta; belgeli gerçek maliyet hakkını korumaktadır. Yöntemin asıl gücü, vergi adaletiyle kayıtlı ekonomiyi aynı düzenlemede buluşturma potansiyelidir: maliyet şişirmeye yönelik sahte belge talebini azaltması ve gerçek satış bedelinin beyanını kolaylaştırması beklenir; bunun tapu harcı, KDV, değerleme verileri ve uyuşmazlık maliyetleri üzerindeki net etkisi uygulama verileriyle sınanmalı, emlak vergisi ve kira gelirlerine katkı ise gerçek işlem bilgilerinin ilgili değerleme ve denetim süreçlerine aktarılmasına bağlı görülmelidir. Başarı ölçütü yalnız şirketlerin ödeyeceği verginin azalması değil; gerçek bedel beyanı, belge uyumu, uyuşmazlık sayısı ve yeni üretime ayrılabilen kaynağın birlikte nasıl değiştiği olmalıdır.
KAYNAKÇA
Akyol, M. E. (2019). Stok değerlemesinde maliyet bedelinin tespit yöntemi ve bir özelge. Vergi Dünyası, 38(449), 57–61.
Atuçuran, Ş. (2024). Bir ihtilaf konusu: Enflasyon düzeltmesinde düzeltmeye tabi tutulan kıymetin (ATİK hariç) zararına satışı. Vergi Dünyası, 43(509).
Aydın, E. (2025). 2025 yılında geçici vergi dönemlerinde enflasyon düzeltmesi uygulanmayacak: Şirketler ve vergi tahsilatı üzerinde etkileri neler olacak? Vergi Dünyası (köşe yazısı, Şubat 2025). https://www.vergidunyasi.com.tr/banner/2025-yilinda-gecici-vergi-donemlerinde-enflasyon-duzeltmesi-uygulanmayacak-sirketler-ve-vergi-tahsilati-uzerinde-etkileri-neler-olacak
Beer, S., Griffiths, M. ve Klemm, A. (2023). Tax distortions from inflation: What are they? How to deal with them? IMF Working Paper No. 23/18. https://doi.org/10.5089/9798400232138.001
Bulow, J. ve Shoven, J. B. (1982). Inflation, corporate profits, and the rate of return to capital. R. E. Hall (Ed.), Inflation: Causes and Effects içinde (ss. 233–260). University of Chicago Press / NBER.
Doğan, A. F. (1982). Yeniden değerleme ve ekonomik sonuçları. Vergi Dünyası, Ekim 1982 (arşiv). https://www.vergidunyasi.com.tr/arsiv/makaleler/yeniden-degerleme-ve-ekonomik-sonuclari-10366
Karyağdı, N. (2024a). Enflasyon düzeltmesindeki Gordion düğümü nasıl çözülecek? Vergi Dünyası (köşe yazısı, Aralık 2024). https://vergidunyasi.com.tr/banner/enflasyon-duzeltmesindeki-gordion-dugumu-nasil-cozulecek
Karyağdı, N. (2024b). Enflasyon düzeltmesi meydan muharebesi nasıl sonuç verdi? Vergi gelirleri arttı mı azaldı mı? Vergi Dünyası (köşe yazısı, Ekim 2024). https://www.vergidunyasi.com.tr/banner/enflasyon-duzeltmesi-meydan-muharebesi-nasil-sonuc-verdi-vergi-gelirleri-artti-mi-azaldi-mi
Mas-Montserrat, M., Colin, C., Ribault, E. ve Brys, B. (2023). The design of presumptive tax regimes. OECD Taxation Working Papers, No. 59. https://doi.org/10.1787/141239bb-en
Korkmaz, A. (2024). Sabit kıymet satış kârına ilişkin özel fonun enflasyon düzeltmesine tabi tutulması. Lebib Yalkın Mevzuat Dergisi, Nisan 2024.
Özerçen, E. (2023). İnşaat sektörü enflasyon vergisi ve bir çözüm önerisi. MuhasebeTR.
Özsoy, İ. (2015). Stok değerleme yöntemleri ve bu yöntemlerin vergi kanunları karşısındaki durumu. Vergi Dünyası, 34(401).
Toroslu, M. V. (2024). Stoklarda enflasyon muhasebesi uygulaması. Lebib Yalkın Mevzuat Dergisi, Ocak 2024.
Yavuzaslan Söylemez, S. (2023). İnşaat sektöründe enflasyon muhasebesinin tamamlanan inşaat maliyetine etkisi. Denetim ve Güvence Hizmetleri Dergisi, 3(2), 242–262.
Anayasa Mahkemesi, 30.11.2023, E.2023/105, K.2023/208 (RG 16.01.2024, 32431).
Danıştay 4. D., 09.12.1998, E.1997/2641, K.1998/4908; 14.12.1998, E.1997/5476, K.1998/5076 (Mevbank Neo içtihat veri tabanı); 25.12.2008, E.2006/2595, K.2008/6239 (Danıştay Dergisi); 30.05.2023, E.2022/1641, K.2023/2982 (Mevbank Neo; VDDK 2025/70 sayılı kararda da aktarılmaktadır).
Danıştay VDDK, 26.02.2025, E.2024/393, K.2025/70 (Danıştay Karar Bülteni 29); 22.10.2025, E.2025/625, K.2025/885 (Mevbank Neo içtihat veri tabanı, kayıt 102259920).
Gelir İdaresi Başkanlığı özelgeleri: Ankara VDB, 03.01.2012, B.07.1.GİB.4.06.17.01-KDV-2010-14001-33-8; Burdur Defterdarlığı, 11.04.2014, 43456486-001-2; Ankara VDB, 27.08.2014, 27575268-105[262-2013-209]-831; Ankara Defterdarlığı, 23.03.2026, E-27575268-105[Mük.298-2024-533]-175780.
7571 sayılı Kanun (RG 25.12.2025/33118), m. 34 (VUK geçici 37). VUK Genel Tebliğleri: 537 (RG 14.05.2022/31835), 555 (RG 30.12.2023/32415 2. Mük.), 582 (RG 15.02.2025/32814), 587 (RG 24.12.2025/33117).
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğler (RG tarih/sayıları Tablo 1 notunda). TÜİK, İnşaat Maliyet Endeksi (2015=100, toplam) ve Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (2003=100), aylık tablolar (erişim: Eylül 2026). TCMB, Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi bültenleri (2017=100 ve 2023=100 serileri; Temmuz 2026 bülteni).
Sosyal Güvenlik Kurumu (2025). Asgari işçilik uygulaması. https://www.sgk.gov.tr (erişim: Eylül 2026).
