Sayı: 2026 / 30 · Tarih: 22/05/2026-107
|
Alan |
Açıklama |
|
Konu |
Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun |
|
Kanun No. / Kabul Tarihi |
7579 / 7/5/2026 |
|
Yayım |
22/5/2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete |
|
Kurum |
Türkiye Büyük Millet Meclisi |
|
Değişen Mevzuat |
2644 sayılı Tapu Kanunu, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu, 2872 sayılı Çevre Kanunu, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 4046 sayılı Özelleştirme Kanunu, 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Kanunu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu, 7261 sayılı Türkiye Çevre Ajansının Kurulması Kanunu, 7452 sayılı OHAL Kapsamında Yerleşme ve Yapılaşma Kanunu, 375 sayılı KHK |
|
Yürürlük |
Genel olarak yayım tarihi (22/5/2026); 4708 sayılı Kanunun zemin ve temel etüt kuruluşlarına ilişkin EK MADDE 2’nin birinci fıkrası ise 31/12/2026 tarihinde yürürlüğe girmektedir. |
|
Kapsam |
İnşaat ve müteahhitlik firmaları, yapı denetim/laboratuvar/zemin etüt kuruluşları, beton üreticileri, çevre danışmanlık firmaları ve yetkilendirilmiş çevre danışmanları, site/apartman yönetimleri ve kat malikleri, yapı kooperatifleri, Hazine taşınmazı satın alan veya iade başvurusu yapan kişiler, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) yüklenicileri, COP31 organizasyonu yüklenicileri, mahalli idareler ve iştirakleri. |
7579 sayılı Kanun, esas itibarıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının görev alanına giren mevzuatı yeniden yapılandırmakta; konut üretimi, yapı denetim sistemi, çevre yönetimi hizmeti, kat mülkiyeti yönetimi ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesi alanlarında geniş çaplı düzenlemeler içermektedir. Bunun yanı sıra, COP31 (Birleşmiş Milletler İklim Değişikliği Çerçeve Sözleşmesi 31. Taraflar Konferansı) organizasyonuna yönelik özel vergi ve gümrük istisnaları getirilmektedir.
Kanun’la yapı denetim sistemine yapısal nitelikte bir reform getirilmekte; “zemin ve temel etüt kuruluşları” ile “beton üreticileri” ilk kez ayrı statüde tanımlanmakta ve yüksek meblağlı idari para cezalarına bağlanmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetim planı değişikliği için aranan oy çoğunluğu 4/5’ten 2/3’e indirilmekte; yapı denetimi, çevre danışmanlık ve şantiye şefliği faaliyetlerinde sorumluluk ve dijital izlenebilirlik artırılmaktadır. Müşterilerimizin Kanun’un yürürlüğe giriş tarihinden itibaren ilgili faaliyet alanlarında geçiş hazırlıklarını yapması önem arz etmektedir.
|
# |
Değişiklik |
|
1 |
Tapu Kanunu — Değerleme Raporlarının Elektronik Bildirimi: SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarının düzenlediği değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bedelsiz olarak elektronik ortamda gönderilmesi zorunlu hale getirilmiştir. |
|
2 |
Damga Vergisi — TOKİ Sosyal Konut İhalelerine İstisna: TOKİ tarafından 31/12/2027 tarihine kadar yapılacak sosyal konut ve birlikte ihale edilen konut yapım işlerinde ihale kararları ve sözleşmeler damga vergisinden istisna tutulmuştur. |
|
3 |
Kat Mülkiyeti — Yönetim Planı Değişikliği Çoğunluğu: Yönetim planı değişikliği için aranan “beşte dört (4/5)” çoğunluk, “üçte iki (2/3)” çoğunluğa indirilmiş; aksine yönetim planı hükümleri uygulanmayacaktır. |
|
4 |
Yapı Denetim Reformu — Zemin ve Temel Etüt Kuruluşları: 4708 sayılı Kanun’a EK MADDE 2 eklenerek, Bakanlık izinli “zemin ve temel etüt kuruluşları” statüsü ihdas edilmiş; gerçeğe aykırı rapor halinde izin belgesinin iptali, 200.000 TL’ye kadar idari para cezaları ve ortak/teknik personel için 3 yıl çalışma yasağı öngörülmüştür. |
|
5 |
Yapı Denetim — Beton Üreticisi Cezaları: Beton üreticileri ilk kez tanımlanmış; karot deney sonuçlarının standardı sağlamaması halinde 500.000 TL, mikser etiketi/karekodlu irsaliye uyumsuzluğu hallerinde 250.000 TL idari para cezası getirilmiştir. |
|
6 |
İmar Kanunu — Yangın Güvenlik Uzmanları: Yapılarda yangın güvenliğine yönelik periyodik kontrol zorunluluğu getirilmiş; “yangın güvenlik uzmanı” mesleği belgelendirme esasına bağlanmıştır. |
|
7 |
Çevre Kanunu — Çevre Danışmanlık Firmaları Yeniden Tanımı: Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilen “Çevre Danışmanlık Firması” tanımı yeniden yapılmış; 75.000 TL bildirim ihlali cezası ve dört yılda 100/200 puana ulaşmaya bağlı 180 gün askı / 2 yıl iptal rejimi getirilmiştir. |
|
8 |
Hazine Taşınmazları — Süre Uzatımı: 4706 sayılı Kanun ve 6292 sayılı Kanun kapsamında Hazine taşınmazlarının satışına ilişkin başvuru ve ödeme süreleri 31/12/2026 tarihine kadar uzatılmıştır. |
|
9 |
Kadastro Kanunu — Yanılma Sınırı ve Hata Kavramı: Kadastro işlemlerinden doğan ölçü, sınırlandırma ve hesaplama farkları için “fark”, “yanılma sınırı (tecviz)” ve “hata” kavramları tanımlanmış; yanılma sınırını aşan farkların re’sen düzeltilebileceği hükme bağlanmıştır. |
|
10 |
COP31 İçin Vergi/Gümrük İstisnaları: Türkiye’nin ev sahipliği yapacağı COP31 kapsamında İklim Değişikliği Başkanlığı ve yüklenicilerinin mal/hizmet alımlarına damga vergisi istisnası, ithalata gümrük/vergi/harç/fon istisnası ve yurt dışı hizmet alımlarında kurumlar vergisi stopajından muafiyet getirilmiştir. |
Kanun, kapsamı gereği farklı uzmanlık alanlarına ilişkin pek çok düzenleme içermekte olup analiz aşağıdaki tematik gruplar halinde sunulmuştur.
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca düzenlenen değerleme raporlarının; raporu düzenlettiren kamu kurum ve kuruluşları, bankalar ve diğer finans kuruluşları tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne (TKGM) elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunluluğu getirilmiştir.
|
ESKİ HALİ |
YENİ HALİ |
|
Tapu Kanunu’nda değerleme raporlarının TKGM’ye gönderilmesine ilişkin özel bir hüküm bulunmuyordu. |
EK MADDE 4 — Konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlenen değerleme raporları, düzenlettiren kamu kurum ve kuruluşları, bankalar ve diğer finans kuruluşları tarafından raporun düzenlendiği tarihte TKGM’ye elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilir. Usul ve esaslar TKGM’ce belirlenir. |
|
Pratik Etki |
|
|
Düzenleme, gayrimenkul değerleme verisinin merkezi bir veri ambarında toplanmasını amaçlamaktadır. Bankalar ve finansal kuruluşlar, konut kredisi tahsisi ve sermaye piyasası işlemleri kapsamında aldıkları değerleme raporlarını sistemli biçimde Bakanlığa raporlama altyapısını kurmak durumundadır. Söz konusu yükümlülüğün ihlali halinde, henüz özel bir yaptırım öngörülmemiş olmakla birlikte, ilgili sektör mevzuatları (BDDK, SPK) kapsamında dolaylı yaptırım riski değerlendirilmelidir. |
|
|
ESKİ HALİ |
YENİ HALİ |
|
TOKİ tarafından yapılan sosyal konut ihalelerine ilişkin kararlar ve sözleşmeler damga vergisi açısından genel hükümlere tabidir. |
GEÇİCİ MADDE 5 — TOKİ tarafından maddenin yürürlük tarihinden 31/12/2027 tarihine kadar (bu tarih dâhil), daha önce ihale ilanı verilmiş olmakla birlikte son teklif verme tarihi geçmemiş olanlar dâhil olmak üzere sosyal konut ve konut ile birlikte ihaleye çıkılan yapım işlerine ilişkin ihalelerde alınan ihale kararları ve sözleşmeler damga vergisinden istisnadır. Cumhurbaşkanı bu süreyi üç yıla kadar uzatmaya yetkilidir. |
|
Pratik Etki |
|
|
İstisna, TOKİ ihalelerine giren yükleniciler açısından sözleşme imzalama maliyetlerini azaltıcı bir etki yaratacaktır. Süre dahilinde imzalanmış olmakla birlikte değişiklik öncesinde damga vergisi ödenmiş işlemler için iade talebi mümkün değildir; istisna, ileriye dönük olarak uygulanacaktır. Yüklenicilerin sözleşme dosyalarında damga vergisi tahakkukuna ilişkin kayıtları, istisnayı yansıtacak şekilde güncellemesi önerilir. |
|
|
ESKİ HALİ |
YENİ HALİ |
|
(d) …avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması… |
(d) …işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması… |
İşletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması esası açıkça kurulmuş; kabul edilmiş işletme projesi yoksa yöneticinin gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapması ve en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınması zorunluluğu getirilmiştir.
Geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, bir önceki yıla ilişkin olarak VUK mükerrer 298 inci madde uyarınca tespit edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenecektir.
|
Pratik Etki |
|
Düzenleme, yönetim uygulamasında sıklıkla yaşanan “süresiz biçimde geçici karar uygulanması” sorununu engellemeye yöneliktir. Site ve apartman yöneticileri ile profesyonel yönetim firmalarının, mevcut geçici işletme projelerini gözden geçirip yürürlük tarihinden itibaren en geç üç ay içinde olağan/olağanüstü genel kurulu kararla onaylatması gerekmektedir. Geçici bedelin yeniden değerleme oranını aşması halinde itiraz hakkı doğacaktır. |
|
ESKİ HALİ |
YENİ HALİ |
|
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. |
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin üçte ikisinin oyu şarttır. |
|
(-) |
“Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.” |
|
Kritik Yorum |
|
|
Bu değişiklik, kat mülkiyeti uygulamasının en önemli kararlarından biridir. 4/5 (yüzde 80) çoğunluk, pratikte ulaşılması son derece güç bir orandı; yönetim planını değiştirememekten kaynaklanan yönetim krizleri yaşanıyordu. 2/3 (yüzde 66,67) çoğunluk daha ulaşılabilir bir eşik teşkil etmektedir. Ayrıca, mevcut yönetim planlarında daha yüksek çoğunluk (örn. ittifak) öngörülmüş olsa dahi, bu hükümler uygulanmayacak; kanuni 2/3 çoğunluk esas alınacaktır. Site/apartman yöneticilerinin, yürürlükteki yönetim planlarının değiştirilmesi konusundaki ertelenmiş gündemlerini bu düzenleme ışığında yeniden değerlendirmesi önerilir. |
|
İnşaatı tamamlayarak etaplar halinde yeniden inşaata başlayan yapı kooperatiflerinin, yaptıkları ve yapmayı planladıkları tüm inşaatlar tamamlanmadan iş yeri ve konutları ortaklarına tahsis etmiş olsalar dahi tahsis edilen gayrimenkullerin tapusunun devrini yapamayacağı hüküm altına alınmıştır.
|
Pratik Etki |
|
Hüküm, etaplar arası geçişlerde ortaya çıkan finansman ve şeffaflık problemlerini gidermeye yöneliktir. Yapı kooperatifleri ortakları, tahsis ile tapu devrinin farklı hukuki sonuçlar doğurduğu konusunda bilgilendirilmelidir. Mevcut etap halinde devam eden projelerde tapu devri yapılmamış ortaklar için, projenin tüm etaplarının tamamlanmasına kadar tapu devrinin mümkün olmayacağı öngörülmelidir. |
TOKİ ile alıcılar arasında başvuru evrakı, müzakere tutanakları ve benzeri evrakların yazılı şekilde, uzaktan iletişim araçlarıyla veya bilişim/elektronik haberleşme cihazları üzerinden düzenlenebilmesi olanağı getirilmiş; hak sahibinin vefatı halinde mirasçılık sıfatı sunulmazsa TKGM’nin doğrudan mahkeme/noterliğe başvurabilmesi öngörülmüştür. Ayrıca TOKİ, dava ve icra işlemlerinde teminat yatırmaktan muaf tutulmuştur.
Yeni yerleşim alanı olarak belirlenen sosyal konut alanı içerisindeki kamuya ait taşınmazların uygulamaya dâhil edilmesi ile özel mülkiyete tabi taşınmazlar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından devir veya acele kamulaştırma kararı alınabilecektir. Kamulaştırma işlemleri 2942 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde Bakanlık veya TOKİ tarafından yürütülecektir.
|
Kritik Yorum |
|
Acele kamulaştırma kararı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi kapsamında alınmakta olup; uygulamanın hızlı ilerlemesini sağlamakla birlikte, bedel tespiti ve dava süreçleri açısından özel önem taşımaktadır. Etkilenen taşınmaz maliklerinin, acele kamulaştırma kararının tebliği üzerine 30 günlük süre içinde idare mahkemesinde iptal davası açma haklarını korumaları önerilir. |
7579 sayılı Kanun’la 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’da köklü değişiklikler yapılmaktadır. Mevcut yapı denetim ve laboratuvar kuruluşları sistemine zemin ve temel etüt kuruluşları ile beton üreticileri eklenmektedir.
|
ESKİ HALİ |
YENİ HALİ |
|
(m) İnşaat denetçileri… |
(m) İnşaat ve zemin denetçileri… |
|
(-) |
(ö) Beton üreticisi: Betonun bileşenlerini karıştırarak beton haline getiren ve sevkiyatını sağlayan gerçek veya tüzel kişiyi, |
|
(-) |
(p) Zemin ve temel etüt kuruluşu: Bakanlıktan aldığı izin belgesiyle zemin ve temel etüdü faaliyetini icra eden ve Bakanlıkça denetlenen, ortaklardan en az birinin jeoloji, jeofizik veya inşaat mühendisi olduğu tüzel kişiyi, ifade eder. |
Maddenin birden fazla fıkrasına eklemeler yapılmıştır. Özetle:
|
Aykırılık |
İdari Para Cezası |
|
Laboratuvar denetçilerinin ve teknik elemanlarının çalıştıkları laboratuvardaki idari görev dışında başka işte çalışması |
50.000 TL |
|
Beton üreticisine — Karot deney sonuçlarının ilgili standardı sağlamadığının tespiti |
500.000 TL |
|
Beton üreticisine — Mikser etiketi ve/veya karekodlu irsaliyenin bulunmaması veya uyuşmaması |
250.000 TL |
|
Laboratuvarın akdedilen sözleşme hükmü doğrultusunda numune alımına gitmediği veya sözleşmeye aykırı hareket ettiğinin tespiti |
İlgili idari müeyyideler (kademeli) |
|
Kritik Yorum |
|
|
Beton üreticilerinin Bakanlıkça yönetilen karekod ve mikser etiketi izleme sistemine entegrasyonu zorunlu hale getirilmektedir. Ruhsatsız üretim ve sevkiyatların büyük ölçüde önüne geçmek amaçlanmaktadır. Üreticilerin tüm sevkiyat süreçlerini dijital olarak izlenebilir kılması, sertleşmiş beton (karot) deneyleri ile uyumlu hale getirmesi gerekmektedir. Karot deney sonuçlarının standardı sağlamaması halinde doğrudan beton üreticisine ceza tatbik edilmesi, sektörde sorumluluk dağılımı açısından önemli bir paradigma değişikliğidir. |
|
Yeni eklenen EK MADDE 2 ile sektörde fiilen bir paralel yapı oluşturulmaktadır. Düzenlemenin temel unsurları:
|
Konu |
Düzenleme |
|
Yetki Belgesi |
Zemin ve temel etüt hizmeti yalnızca Bakanlıktan izin belgeli kuruluşlarca verilir. |
|
Sözleşme |
Zemin ve temel etüt hizmet sözleşmeleri, kuruluş ile proje müellifi/yapı sahibi arasında imzalanır. |
|
Hizmet Bedeli |
İl muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırılır; %2 ruhsat veren idareye, %2 Bakanlık döner sermayesine, %10’u aşmamak üzere belirlenen oran zemin etüt altyapı kuruluşuna aktarılır. |
|
Standart Aykırılığı / Lisanslı Laboratuvar Kullanmama |
200.000 TL idari para cezası |
|
Gerçeğe Aykırı Rapor / Statik Hesap Hatasına Sebebiyet |
İzin belgesi iptal edilir, faaliyete son verilir, teminat irat kaydedilir. |
|
Ortaklar ve Teknik Personel İçin Yasak |
Faaliyete son verme cezası alan kuruluşun ortakları 3 yıl süreyle zemin etüt, yapı denetim veya laboratuvar kuruluşunda teknik görev alamaz, ortak olamaz. Son 5 takvim yılında 3 ayrı değerlendirme raporu kapsamında 3 idari para cezası uygulanan teknik personel için de aynı yasak geçerlidir. |
|
Sorumluluk |
Kuruluş yöneticileri, ortakları ve teknik personeli yapı hasarından sorumludur. |
|
Pilot Uygulama |
EK MADDE 2’nin birinci fıkrası 31/12/2026 tarihinde yürürlüğe girer; uygulamaya Bakanlıkça belirlenecek pilot ilde başlanır. |
|
Kritik Yorum |
|
|
Düzenleme, 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından zemin etüdü sürecinin bağımsız bir mesleki disiplin olarak kurumsallaşması ihtiyacını yansıtmaktadır. Pilot uygulamanın 31/12/2026’da başlayacak olması, mevcut zemin etüt hizmeti veren mühendislik bürolarına geçiş hazırlığı için sınırlı bir zaman bırakmaktadır. Ortaklık yapısı, sermayedar pozisyonu ve teknik kadronun şimdiden değerlendirilmesi önerilir. Zemin etüt raporundan kaynaklanan statik hesap hatasına sebebiyet hali, kuruluş için mutlak iptal sebebi teşkil etmekte; bu nedenle iç kalite kontrol süreçlerinin (peer review, çift imza, vs.) tesis edilmesi büyük önem arz etmektedir. |
|
12 nci maddeye yapılan ekleme ile laboratuvar hizmet sözleşmelerinin usul ve esaslarının ve laboratuvarca verilen hizmetlerin asgari ve azami bedel sınırının yönetmelikle belirlenmesi öngörülmüştür. Bu düzenleme, sektörde rekabet adına asgari bedelin altına inilmesini ve dolayısıyla hizmet kalitesinin düşmesini önleme amacı taşımaktadır.
Yapı denetim kuruluşlarındaki denetçilerin hangi yapılarda hangi tarih aralığında görev aldıklarının Bakanlıkça kurulacak elektronik sistem üzerinden takibi öngörülmüş; yapı ruhsatında isim ve imzalarının yer almayacağı hükme bağlanmıştır.
Şantiye şefi tarafından, şantiyede yürütülen günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydının Bakanlıkça belirlenecek usule uygun tutulması zorunlu hale getirilmiştir.
Ayrıca yeni bir kavram olarak “yangın güvenlik raporu” ve “yangın güvenlik uzmanı” ihdas edilmiştir: Kullanıma yönelik belgeye sahip yapılarda, yapı sahibinin süresi içinde başvurusu üzerine, belediyelerin ilgili itfaiye teşkilatınca veya Bakanlıkça yetkilendirilen yangın güvenlik uzmanlarınca yangın güvenliğine yönelik periyodik kontroller yapılacaktır.
|
Pratik Etki |
|
Yapı sahipleri açısından “yangın güvenliği periyodik kontrolü” düzenli bir bakım/uygunluk kontrolü kalemi olarak bütçelere girecektir. Yapı yapımcısı/sahibi için, mevcut yapıların yangın güvenlik raporunun temin edilmesi yeni bir uyum yükümlülüğü doğurmaktadır. Düzenlemenin yönetmelik düzeyinde detaylandırılması beklenmekte; periyodik kontrollerin süresi, alınacak ücretler ve uzman nitelikleri yönetmelikle belirlenecektir (m.44’e eklenen (k) bendi). |
Yangın güvenliğine yönelik periyodik kontrollerde tespit edilen eksikliklerin, altı aydan fazla olmamak üzere ilgili idarece verilen süre içinde giderilerek geçerli yangın güvenlik raporu alınması zorunlu hale getirilmiştir. Esaslı tadilat gerektiren eksiklikler ilgili idareden alınacak ruhsat/izin ile yapılır.
Maddeye eklenen önemli düzenleme: Ruhsata tabi olup ruhsat alınmaksızın veya 27 nci madde kapsamında izin alınmaksızın yapılacak yapılarda kullanılmak amacıyla hazır betonu piyasaya arz eden ya da piyasada bulunduran kişiler ilgili idare tarafından beşyüzbin Türk lirası idari para cezası ile cezalandırılır.
Ayrıca, ceza muhataplarına “enerji kimlik belgesi uzmanı” ve “yangın güvenlik uzmanı” eklenmiş; sahte veya gerçeğe aykırı belge kullanılarak temin edilen müteahhitlik sınıflandırma belgesi ile yapı yapılması halinde yapı mühürlenmekte ve belge numarası beş yıl süre ile iptal edilmektedir.
|
Kritik Yorum |
|
Ruhsatsız yapıya beton temin eden üreticiye uygulanacak 500.000 TL ceza, sektörde “irsaliyeli olsa da olmasa da kaçak yapıya beton sevki yaygın bir uygulama” sorununu hedeflemektedir. Beton üreticilerinin sipariş kabul süreçlerinde, talep edilen şantiye için yapı ruhsatı veya 27. madde izninin sevk öncesinde doğrulanması, idari sorumluluğun bertaraf edilmesi açısından kritik bir kontroldür. |
Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilen “Çevre Danışmanlık Firması” tanımı yeniden düzenlenmiş; ayrıca yeni bir kavram olarak “Yetkilendirilmiş Kişi” tanımlanmıştır.
|
ESKİ HALİ (iptal edilen) |
YENİ HALİ |
|
Çevre Danışmanlık Firması (Anayasa Mahkemesi’nce iptal edildi) |
Çevre danışmanlık firması: Çevre yönetimi hizmeti kapsamında belirlenen başvuruları yapan, rapor ve teknik belgeyi hazırlamaya yetkili, aylık faaliyet raporunda aykırılıkları tespit ederek Bakanlığa bildirmekle yükümlü olan, hizmet verdiği tesis çalışanlarına çevresel konularda eğitim veren, mühendislik/fen fakültesi mezunlarından çevre yönetimi hizmeti yeterlik belgesine sahip kişileri çalıştıran, ortakların %50’sinden fazlası çevre yönetim hizmeti yeterlik belgesine sahip ve Bakanlıkça yetkilendirilen tüzel kişiliği ifade eder. |
|
(-) |
Yetkilendirilmiş kişi: Çevre yönetimi hizmeti vermek üzere Bakanlık tarafından yetkilendirilen, üniversitelerin mühendislik veya fen fakültelerinin ilgili bölümlerinden mezun olan kişileri ifade eder. |
Çevre yönetimi hizmeti almayanlara verilen idari para cezası kapsamı genişletilmiş; çevre danışmanlık firmalarına hizmet almama seçeneği de cezanın muhatabı haline getirilmiştir. Ayrıca:
|
Yaptırım |
Düzenleme |
|
Bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen / Aykırılıkları aylık raporda belirtmeyen çevre danışmanlık firmaları |
75.000 TL idari para cezası |
|
Çevre yönetimi hizmeti verenler için ceza puanı sistemi |
Dört yıl içinde 100 puana ulaşılması — yeterlik belgesi 180 gün askıya alınır. Dört yıl içinde 200 puana ulaşılması — yeterlik belgesi 2 yıl süreyle iptal edilir. |
Çevre danışmanlık firmaları, hizmet verdiği kurum, kuruluş ve işletmelerin çevre mevzuatına aykırı fiillerini Bakanlığa bildirmekle yükümlüdür. Çevre danışmanlık firmasının asgari hizmet bedel tarifesi Bakanlık yönetmeliği ile belirlenecektir. Mevcut firmaların kuruluş şartlarına ilişkin müktesep hakları korunmaktadır.
|
Kritik Yorum |
|
Düzenleme, çevre danışmanlık firmasını “müşterisinin avukatı” rolünden “Bakanlığın gözetim ajanı” rolüne taşımaktadır. Hizmet verilen tesisin aykırılığı, danışman tarafından bildirilmediği takdirde firma için 75.000 TL ceza ve ceza puanı sonuçları doğmaktadır. Müşteri ile danışman firma arasındaki sözleşmelerin, bildirim yükümlülüğü ve müşterinin işbirliği yükümü konusunda yeniden gözden geçirilmesi önerilir. Mevcut müşteri portföyünün çevre uyum profilinin acilen güncellenmesi, ceza puanı birikiminin önlenmesi açısından kritiktir. |
Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Bakanlığın bağlı, ilgili, ilişkili kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazların kendi aralarında gerçekleştirilecek devir işlemlerinde, taşınmazların mülkiyet sahibi idarenin yazısına istinaden resen tescil edilmesi öngörülmüştür.
Ek Madde 7 ile getirilen düzenleme: Kamu kaynaklarının verimli kullanılması amacıyla, kamu idarelerine tahsisli Hazine taşınmazlarının tahsislerini kaldırmaya, bedelsiz devretmeye ve değerlendirmenin hangi idare tarafından yapılacağına Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı karar verecektir. Değerlendirme sonucu elde edilen gelirler %40 ilgili kamu idarelerine / %60 afet, kentsel dönüşüm ve sosyal konut amaçlı kullanım olarak paylaştırılmaktadır.
|
Mevzuat ve İşlem |
Uzatılan Tarih |
|
4706 sayılı Kanun m.4 (Hazine’ye ait tarım arazileri satışı) – başvuru/ödeme süreleri |
31/12/2026 |
|
4706 sayılı Kanun geçici m.22 (Hazineye ait taşınmazlar) – başvuru/ödeme süreleri |
31/12/2026 |
|
6292 sayılı Kanun (2/B alanları) – başvuru/ödeme süreleri |
31/12/2026 |
|
6292 sayılı Kanun m.7 ve geçici m.8 (iade başvurusu) |
31/12/2026 |
|
3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 (Yapı Kayıt Belgesi Hazine satışları) |
31/12/2026 |
|
3303 sayılı Taşkömürü Havzası Hazine satışları |
31/12/2026 |
|
4706 sayılı Kanun geçici m.18 |
31/12/2026 |
Süresi geçen ödemelerin yeniden hesaplanmasında TÜFE aylık değişim oranları toplamı uygulanacak; ay kesirleri dikkate alınmayacak ve aylık değişim oranlarının yıllık kanuni faiz oranının iki katını geçen kısımları hesaba katılmayacaktır.
|
Pratik Etki |
|
Hazineye ait taşınmazların satışına ilişkin başvuru veya ödeme yapamayan müşterilerin (özellikle 2/B alanlarındaki taşınmaz hak sahipleri ile imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi sahipleri), 31/12/2026 tarihine kadar başvurularını tamamlamaları kritik öneme sahiptir. Süresi geçmiş ödemelerin TÜFE değişim oranıyla yeniden hesaplanması, faiz uygulamasına nazaran genellikle lehe bir sonuç doğurmakta; süre kaçırmama esastır. |
Maddenin başlığı “Hatalar ve düzeltme işlemleri” olarak değiştirilmiş; ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan “fark”, “yanılma sınırı (tecviz)” ve “hata” kavramları ilk kez kanuni tanıma kavuşturulmuştur.
|
Kavram |
Tanım |
|
Fark |
Tapu planının oluşturulduğu tarihte elde edilen ölçü ve hesaplamalar sonucunda bulunan koordinat, yüzölçümü gibi değerler ile güncel teknolojiler kullanılarak yeniden hesaplanan değerler arasındaki miktar. |
|
Yanılma sınırı (tecviz) |
Tapu planının üretim yöntemi ve ölçeğine göre hesaplanan taşınmazın zemindeki sınırları ile ölçü ve yüzölçümü değerleri arasındaki, ölçü ve hesaplama tekniğine göre bilimsel olarak kabul edilebilir fark. |
|
Hata |
Farkın yanılma sınırını aştığı durumlar. |
Yanılma sınırı dışındaki farkların ilgilinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce re’sen düzeltileceği; yanılma sınırı içindeki farkların da aynı usulle düzeltilebileceği ve düzeltme işleminde farkın tamamının düzeltmeye konu edileceği hükme bağlanmıştır.
|
Pratik Etki |
|
Bu düzenleme, uzun süredir kadastro uygulamasında doktrinde tartışılan “tecviz” kavramını kanun düzeyine taşımakta ve idarenin re’sen düzeltme yetkisini açıkça tanımlamaktadır. Taşınmaz maliklerinin, yüzölçüm değişikliği yönündeki düzeltme tebliğlerine karşı tebliğ tarihinden başlayan 30 günlük süre içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açma haklarını korumaları önerilir. Aksi halde düzeltme kesinleşecektir. |
Mahalli idareler, bağlı kuruluşları, mahalli idare birlikleri ve bunlar tarafından kurulan şirketlerin yeni şirket veya kooperatif kurması, mevcut/kurulacak şirketlere sermaye katılımı, bedelsiz devir dâhil her türlü hisse edinimi Cumhurbaşkanının iznine tabi tutulmuştur.
Yüksek Fen Kurulu Başkan ve üyeleri hakkında 5411 sayılı Bankacılık Kanunu m.104 hükümlerinin kıyasen uygulanacağı (kişisel sorumluluk sınırlaması) hükme bağlanmış; uyuşmazlık çözümü kararlarının ilgili idarece uygulanmasından doğacak davaların adli yargı mercilerinde görüleceği netleştirilmiştir.
Geçici 1 inci maddedeki 5 yıl süresi 10 yıla, geçici 2 nci maddedeki 31/12/2025 tarihi 31/12/2027’ye uzatılmıştır.
Türkiye’nin ev sahipliğinde ve başkanlığında gerçekleşecek BM İklim Değişikliği Çerçeve Sözleşmesi 31. Taraflar Konferansı (COP31) kapsamında:
|
İstisna/Muafiyet |
Kapsam |
|
Damga Vergisi İstisnası |
İklim Değişikliği Başkanlığı veya yetkilendirilen yüklenicilerin her türlü mal/hizmet alımı, kiralama ve ihale işlerine ilişkin kâğıtlar damga vergisinden müstesnadır. |
|
Gümrük Vergileri ve İthal Vergi/Resim/Harç/Fon Muafiyeti |
Konferansta kullanılmak üzere ithal/geçici ithal edilen eşya gümrük vergileri ve ithalde alınan her türlü vergi/resim/harç/fondan müstesnadır. Lisans, izin veya uygunluk belgesi aranmaz. |
|
Kurumlar Vergisi Stopaj Muafiyeti |
İş yeri, kanuni ve iş merkezi Türkiye’de bulunmayan tüzel kişilerden konferans kapsamında alınan hizmetlere ilişkin ödemelerden kurumlar vergisi kesintisi yapılmaz. |
|
Kritik Yorum |
|
|
COP31 kapsamında yurt dışı hizmet sağlayıcılardan alınan hizmetlere yönelik stopaj muafiyeti, çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarındaki indirimli oran düzenlemelerinden bağımsız olarak doğrudan uygulanacaktır. Yetkilendirilen yüklenicilerin, gümrük idaresi tarafından sunulması gereken lisans/izin belgelerinin aranmaması uygulamasında ihtilaf yaşanmaması için, başvuru aşamasında Ticaret Bakanlığı tarafından çıkarılacak usul ve esaslara mutlaka uyulması gerekmektedir. |
|
16/11/2024 tarihi itibarıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığında idari görevde olanlardan daha önce milli emlak kontrolörü kadrosunda istihdam edilenlerin, idari görevlerinin sona ermesini takip eden bir ay içinde talep etmeleri halinde başmüfettiş veya müfettiş kadrolarına atanması öngörülmüştür.
7579 sayılı Kanun’un kapsamı geniş olmakla birlikte, müşterilerimiz açısından etkilerin segmente göre yoğunlaştığı alanlar aşağıda değerlendirilmiştir.
Kanun, müteahhitlik faaliyetinin idari yükümlülüklerini önemli ölçüde artırmaktadır. Müteahhitlerin aşağıdaki hususlara dikkat etmesi gerekmektedir:
|
Mevzuat |
Açıklama |
|
Yeni Düzenleme |
7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun — 22/5/2026 tarih ve 33261 sayılı Resmî Gazete |
|
Değişikliğe Uğrayan Mevzuat |
2644 sayılı Tapu Kanunu; 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu; 2872 sayılı Çevre Kanunu; 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu; 3194 sayılı İmar Kanunu; 3402 sayılı Kadastro Kanunu; 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun; 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve KDV Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun; 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun; 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu; 7261 sayılı Türkiye Çevre Ajansının Kurulması ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun; 7452 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Yerleşme ve Yapılaşmaya İlişkin CBK’nın Kabul Edilmesine Dair Kanun; 27/6/1989 tarihli ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararname |
|
Atıf Yapılan Mevzuat |
213 sayılı Vergi Usul Kanunu (mükerrer m.298 — yeniden değerleme oranı); 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu; 5411 sayılı Bankacılık Kanunu (m.104); 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun; 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Hakkında Kanun; 7412 sayılı İstanbul Finans Merkezi Kanunu (zikredilen); 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu; 3303 sayılı Taşkömürü Havzası Kanunu; 3621 sayılı Kıyı Kanunu; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun |
|
İlgili Yönetmelik / Tebliğ |
Zemin ve Temel Etüt Kuruluşları Yönetmeliği (Bakanlıkça çıkarılacak); Çevre Danışmanlık Firmaları Yönetmeliği (Bakanlıkça çıkarılacak); Yangın Güvenlik Uzmanları Yönetmeliği (Bakanlıkça çıkarılacak); COP31 Gümrük Uygulamaları Usul ve Esasları (Ticaret Bakanlığınca çıkarılacak) |
|
Yetkili İdareler |
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü; Sermaye Piyasası Kurulu; Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu; Toplu Konut İdaresi Başkanlığı; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı; İklim Değişikliği Başkanlığı; Ticaret Bakanlığı |
7579 sayılı Kanun, kapsam itibarıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının görev alanına giren mevzuatta çok yönlü bir reform niteliği taşımaktadır. Düzenlemeyle (i) yapı denetim sisteminde zemin ve temel etüt kuruluşları ile beton üreticileri ayrı kurumsal kategoriler olarak tanımlanmış ve yüksek tutarlı idari para cezaları getirilmiş; (ii) Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetim planı değişikliği için aranan oy çoğunluğu 4/5’ten 2/3’e indirilmiş; (iii) Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilen çevre danışmanlık firması tanımı yeniden ihdas edilmiş ve ceza puanı sistemi getirilmiş; (iv) Hazine taşınmazlarına ilişkin başvuru ve ödeme süreleri 31/12/2026 tarihine kadar uzatılmış; (v) COP31 organizasyonu için özel vergi ve gümrük istisnaları öngörülmüştür.
Kanun’la getirilen düzenlemelerin uygulamaya yansıması, ilgili yönetmeliklerin yayımlanmasıyla netlik kazanacaktır. Bu çerçevede zemin ve temel etüt kuruluşları, çevre danışmanlık firmaları, yangın güvenlik uzmanları ile beton üreticilerine ilişkin ikincil mevzuatın takibi kritik önem arz etmektedir.
Müşterilerimizin; faaliyet gösterdikleri sektör itibarıyla Kanun’un kendilerine getirdiği yükümlülükleri, geçiş süreçlerini, dijital izlenebilirlik ve raporlama altyapılarını ve idari para cezası risklerini yapılandırılmış bir uyum projesi şeklinde ele almaları; site/apartman yönetimleri ile yapı kooperatiflerinin ise yeni çoğunluk eşikleri ve etap kuralları bakımından mevcut genel kurul gündemlerini gözden geçirmeleri önem arz etmektedir. Hazine taşınmazı satın alma ve iade başvurusu süreleri açısından 31/12/2026 son başvuru tarihine dikkat edilmesi gerekmektedir.
Konuya ilişkin sorularınız ve özel durumlara yönelik değerlendirmelerimiz için Yeminli Mali Müşavirimiz Ziyahan Albeniz ile irtibata geçebilirsiniz.
|
Yasal Uyarı |
|
Bu sirküler, müşterilerimizin bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmış olup genel nitelikte mütalaa içerir. Somut olaylara ilişkin uygulamada özel durumlara göre değerlendirme gerekebileceğinden, bu sirküdeki bilgiler bağlayıcı bir profesyonel görüş veya hukuki tavsiye olarak yorumlanmamalıdır. Bahsi geçen Kanun’un yönetmelik düzeyinde detaylandırılması beklenmekte olup, ikincil mevzuatın yayımlanmasını müteakip somut uygulamada farklılıklar doğabilir. Kanun’un tam metni için 22/5/2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’ye başvurulması önerilir. |
Saygılarımızla,
İTİMAT YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK A.Ş.
Yeminli Mali Müşavirlik
